Agence 100 % gestion locative
Investir dans l’immobilier locatif à Toursrendement, quartiers, fiscalité
Cette page s’adresse aux investisseurs, tourangeaux ou non, qui envisagent d’acheter un logement à Tours pour le louer. Elle donne des ordres de grandeur, pas des promesses : un rendement dépend du prix payé, des travaux, de la vacance, des charges et de la fiscalité, et nous ne sommes ni conseillers en investissement ni agents immobiliers en transaction. Ce que nous connaissons, c’est ce qui se loue, à qui, et à quel prix.
Demander une estimation gratuiteou appelez le 05 49 50 07 84
- 4,9 % HTdu loyer charges comprises (5,88 % TTC)
- Sans engagementrésiliable à tout moment
- Tout comprisaucun frais caché
En bref — Tours combine des prix d’achat modérés (2 900 €/m² en moyenne pour un appartement en septembre 2026, de 1 700 €/m² aux Rives du Cher à 3 700 €/m² dans le centre) et des loyers soutenus par 27 000 étudiants, le CHRU et une gare TGV à 55 minutes de Paris. Les rendements bruts vont de 3,5 à 4,5 % dans le centre et les quartiers bourgeois à 6-7 % dans les grands ensembles rénovés du sud, davantage en colocation. La ligne B du tramway (fin 2028) et l’interdiction progressive des passoires thermiques sont les deux paramètres à intégrer dans tout achat. Aliénor Gestion vous donne un avis locatif gratuit avant d’acheter, puis gère votre bien pour 4,9 % HT du loyer.
Pourquoi Tours attire les investisseurs
Trois moteurs de demande locative, indépendants les uns des autres. L’université et les écoles, qui garantissent chaque année plusieurs milliers de recherches de petites surfaces. Le CHRU, premier employeur du département, qui alimente une demande de meublés pour des durées de six mois à deux ans. Et l’économie tertiaire et le TGV, qui amènent des ménages solvables et durables. À cela s’ajoutent un cadre de vie reconnu (Val de Loire, patrimoine, vélo) et une population en croissance modérée.
Côté prix, Tours reste nettement moins chère que Nantes, Bordeaux ou Rennes, et les loyers y sont libres (pas d’encadrement, pas de zone tendue). Le marché a progressé d’environ 1 % sur un an en 2026 après une correction en 2023-2024 : c’est un marché de rendement plus que de plus-value rapide.
Rendement brut par type de bien : nos ordres de grandeur
Les calculs ci-dessous croisent les prix moyens par quartier (baromètre PAP, septembre 2026) et les loyers médians de l’observatoire des loyers de la métropole tourangelle (2024), hors charges. Ils ne tiennent pas compte des frais de notaire, des travaux ni de la vacance.
| Bien type | Prix d’achat indicatif | Loyer mensuel hors charges | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Studio 25 m² meublé, centre ou Grammont | 3 500 €/m² → 87 500 € | 400 à 450 € | 5,5 à 6 % |
| T2 45 m², centre-ville ancien | 3 400 €/m² → 153 000 € | 540 à 600 € | 4,2 à 4,7 % |
| T2 45 m² récent, Deux-Lions | 3 100 €/m² → 139 500 € | 520 à 580 € | 4,5 à 5 % |
| T3 65 m², Grammont ou Velpeau | 3 200 €/m² → 208 000 € | 700 à 780 € | 4 à 4,5 % |
| T4 85 m², Rives du Cher / Fontaines, en famille | 2 000 €/m² → 170 000 € | 800 à 900 € | 5,6 à 6,4 % |
| Le même T4 en colocation 3 chambres meublées | 2 000 €/m² + 10 000 € de mobilier → 180 000 € | 1 150 à 1 300 € (hors charges) | 7,5 à 8,5 % |
| Maison 100 m², Tours Nord ou Joué-lès-Tours | 3 300 €/m² → 330 000 € | 1 000 à 1 150 € | 3,6 à 4,2 % |
La leçon est classique : plus le bien est petit et périphérique, plus le rendement brut est élevé — et plus la gestion compte, parce que la rotation, les impayés et les charges de copropriété pèsent davantage. C’est précisément là qu’un gestionnaire à 4,9 % se rentabilise.
Où acheter à Tours selon votre objectif
Sécurité et valorisation : centre, Prébendes, Velpeau, Saint-Cyr
Prix élevés, rendements modestes, mais vacance nulle, locataires stables et bâti recherché. Pour un investisseur qui veut dormir tranquille et compte sur la valeur du bien à long terme.
Rendement : Rives du Cher, Fontaines, Sanitas, Joué-lès-Tours
Prix d’achat inférieurs à 2 400 €/m², loyers de 9,5 à 10,5 €/m², appartements spacieux qui se prêtent à la colocation. À sélectionner immeuble par immeuble (charges, état, projet de rénovation), avec une attention particulière au DPE.
Équilibre : Grammont, Deux-Lions, Tours Nord, Saint-Pierre-des-Corps
Le long du tramway A et autour de la gare TGV : des rendements de 4,5 à 5,5 %, une demande diversifiée (étudiants, actifs, navetteurs) et une liquidité élevée à la revente.
Anticipation : La Riche, Bergeonnerie, Fontaines, Chambray (Trousseau)
Les secteurs que la ligne B du tramway desservira à la fin 2028 et qui n’ont pas encore intégré cette desserte dans leurs prix. Le pari est raisonnable, l’expérience de la ligne A l’a montré, à condition d’acheter au prix d’aujourd’hui, pas à celui de demain.
Le détail quartier par quartier est sur notre guide louer à Tours quartier par quartier.
Nu ou meublé : la question fiscale
En location nue, les loyers sont des revenus fonciers : micro-foncier avec abattement de 30 % jusqu’à 15 000 € de loyers, ou régime réel avec déduction des charges, des intérêts d’emprunt et des travaux (déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an). En location meublée non professionnelle (LMNP), les loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux : micro-BIC avec abattement de 50 %, ou régime réel avec amortissement du bien et du mobilier, qui aboutit souvent à un revenu imposable nul pendant de nombreuses années. Depuis 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui réduit l’avantage sans le supprimer.
À Tours, le meublé s’impose naturellement pour les studios, T1 et T2 proches des campus, de la gare et des hôpitaux, et pour les colocations. Le nu reste préférable pour les T3 et plus destinés aux familles. Nous vous donnons notre avis sur le régime le plus adapté à votre bien ; le choix fiscal final relève de votre expert-comptable.
Le DPE : le critère qui change tout depuis 2025
Les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025, les F le seront interdits en 2028 et les E en 2034. Le loyer des F et G est gelé. Tours a un parc ancien important (pans de bois du centre, immeubles 1930 de Grammont, grands ensembles des années 1960) où les classes E, F et G sont fréquentes. Avant d’acheter, lisez le DPE ligne par ligne, chiffrez les travaux (isolation, chauffage, menuiseries) et négociez le prix en conséquence. Un bien classé D ou mieux se loue plus vite, plus cher, et ne vous exposera pas à une interdiction de louer. Nous auditons le DPE de chaque bien à la prise de mandat.
Les frais à intégrer dans votre calcul
Frais de notaire (7 à 8 % dans l’ancien), travaux et mobilier, taxe foncière (Tours applique un taux communal élevé, comptez en général entre un demi-mois et un mois de loyer par an), charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, garantie loyers impayés (2,9 % du loyer chez nous), honoraires de gestion (4,9 % HT), honoraires de mise en location à chaque relocation, vacance (comptez deux à trois semaines par changement de locataire), et l’impôt. Un rendement brut de 5,5 % se traduit souvent par un rendement net de charges de 3,5 à 4 % avant impôt. C’est la réalité de tous les marchés ; à Tours, la vacance faible et les loyers stables la rendent confortable.
Comment nous vous aidons avant et après l’achat
Avant l’achat, envoyez-nous l’annonce ou le compromis : nous vous répondons sous 24 h ouvrées avec le loyer que nous pensons obtenir, le profil de locataire, le bail adapté, les travaux ou le mobilier à prévoir et notre avis sur le quartier. C’est gratuit, sans engagement, et nous ne touchons aucune commission sur la vente. Après l’achat, nous mettons le bien en location (photos, visite virtuelle 3D, sélection des dossiers en ligne) puis le gérons pour 4,9 % HT du loyer, sans engagement de durée. Vous recevez un relevé chaque mois et un récapitulatif fiscal chaque année.
Questions fréquentes
Quel budget pour un premier investissement locatif à Tours ?
Un studio ou un T1 se trouve entre 70 000 et 110 000 € selon le quartier et l’état, un T2 entre 110 000 et 170 000 €, un T4 dans un grand ensemble du sud entre 150 000 et 190 000 €. Ajoutez les frais de notaire et une enveloppe travaux.
Tours est-elle en zone tendue ou soumise à l’encadrement des loyers ?
Non. Le loyer est libre à la relocation (sauf logements F et G, dont le loyer est gelé), le préavis du locataire est de trois mois en nu et d’un mois en meublé. Tours est en zone B1 pour les dispositifs d’aide au logement.
Le dispositif Pinel existe-t-il encore à Tours ?
Non, le Pinel a pris fin pour les acquisitions postérieures au 31 décembre 2024. Les leviers fiscaux actuels sont le déficit foncier en nu, l’amortissement en meublé (LMNP au réel) et, sous conditions, Loc’Avantages avec l’Anah.
Vaut-il mieux acheter à Tours ou dans une commune voisine ?
Les communes de première couronne (Joué-lès-Tours, Saint-Pierre-des-Corps, La Riche, Saint-Avertin, Chambray) offrent des prix inférieurs de 10 à 25 % à ceux de Tours pour des loyers inférieurs de seulement 5 à 15 % : le rendement y est souvent meilleur, la liquidité à la revente un peu plus faible. Nos pages par commune détaillent chaque marché.
Pouvez-vous gérer un bien acheté par une SCI ?
Oui. Le mandat de gestion est signé par la SCI et nous adressons les relevés et le récapitulatif annuel à la société ou à son comptable.
Voir aussi : gestion locative à Tours, colocation à Tours, loyers moyens par ville, nos honoraires.
Vous avez repéré un bien à Tours ?
Envoyez-nous l’annonce : avis locatif gratuit sous 24 h ouvrées, sans engagement et sans commission.