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Dépôt de garantie : montant, retenues et délais de restitution
Montant maximum, délai d'un ou deux mois, pénalité de 10 % par mois de retard, retenues justifiables, vétusté, règle des 20 % en copropriété.
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Le dépôt de garantie est la première source de litige entre bailleurs et locataires. Presque tous ces litiges viennent de la même chose : un état des lieux d’entrée bâclé.
- Montant maximum1 mois de loyer hors charges en location nue, 2 mois en meublé, interdit en bail mobilité
- Délai de restitution1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme, 2 mois s’il y a des retenues
- RetardMajoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé
- CopropriétéJusqu’à 20 % conservés jusqu’à l’arrêté annuel des comptes
Combien peut-on demander
Le plafond est fixé par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et il ne se négocie pas :
- location nue : un mois de loyer hors charges maximum ;
- location meublée : deux mois de loyer hors charges maximum ;
- bail mobilité : dépôt de garantie interdit.
Le montant doit figurer au bail et ne peut pas être révisé en cours de bail, même après une augmentation de loyer.
Les délais de restitution
Le point de départ n’est pas la fin du bail : c’est la remise des clés par le locataire.
- Un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.
- Deux mois si des retenues sont justifiées.
Passé ce délai, le solde dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. La pénalité n’est pas due si le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse.
Ce qui peut être retenu — et ce qui ne peut pas
Le bailleur peut retenir les loyers et charges impayés, les réparations locatives et les dégradations imputables au locataire. Mais chaque retenue doit être justifiée par des pièces : devis ou facture, état des lieux d’entrée et de sortie, courrier de réclamation. Une retenue forfaitaire « pour remise en état », sans chiffrage ni justificatif, est systématiquement annulée en cas de litige.
La limite absolue, c’est la vétusté. L’usure normale du temps ne peut jamais justifier une retenue. Une moquette de dix ans qui a vieilli, une peinture ternie après cinq années d’occupation, un joint de silicone jauni : ce n’est pas de la dégradation, c’est de la vétusté, et c’est à la charge du propriétaire.
La loi permet aux parties de convenir, à la signature du bail, d’une grille de vétusté choisie parmi celles issues d’un accord collectif de location. Ce n’est pas obligatoire, mais quand elle existe, elle transforme une discussion subjective en calcul : durée de vie théorique de l’élément, abattement annuel, part résiduelle à la charge du locataire. Nous la recommandons systématiquement.
Tout se joue à l’état des lieux d’entrée
Sans état des lieux d’entrée précis, il n’y a rien à comparer, donc rien à retenir. Pire : lorsque l’état des lieux n’a pas pu être établi du fait du bailleur, le locataire est réputé avoir reçu le logement en bon état — et le propriétaire perd tout recours sur les dégradations.
Un état des lieux utile décrit chaque pièce revêtement par revêtement, mentionne les compteurs, détaille le nombre de clés, et surtout s’appuie sur des photographies datées. Le locataire dispose de dix jours pour demander une rectification, et de tout le premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage.
Le cas de la copropriété
Quand le logement est en copropriété, les charges réelles ne sont connues qu’à l’arrêté annuel des comptes, souvent plusieurs mois après le départ du locataire. La loi autorise le bailleur à conserver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’approbation définitive des comptes, le solde devant être restitué dans le mois qui suit.
Les parties peuvent aussi convenir d’une régularisation anticipée et solder immédiatement. Nous le proposons dès que les charges de l’exercice sont suffisamment prévisibles : cela évite un contentieux pour quelques dizaines d’euros.
Questions fréquentes
Le locataire peut-il utiliser le dépôt de garantie pour payer son dernier mois de loyer ?
Non. Le dépôt de garantie n’est pas une avance sur loyer, et le bail le rappelle en général explicitement. Un locataire qui ne paie pas son dernier mois se met en situation d’impayé, ce qui ouvre la voie à une retenue — puis à un recouvrement du surplus.
Que faire si le locataire conteste les retenues ?
La conciliation devant la commission départementale de conciliation est obligatoire pour les litiges inférieurs ou égaux à 5 000 €. C’est gratuit, et cela règle une grande partie des dossiers. Au-delà, le juge des contentieux de la protection est compétent. La prescription est de trois ans.
Le dépôt de garantie doit-il produire des intérêts ?
Non, aucun intérêt n’est dû au locataire dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989.
Comment gérez-vous la restitution chez Aliénor Gestion ?
État des lieux de sortie contradictoire avec photos, comparaison ligne à ligne avec l’entrée, application de la grille de vétusté quand elle existe, chiffrage sur devis d’artisan et non au doigt mouillé, puis envoi au locataire d’un décompte détaillé avec les justificatifs. Un décompte clair désamorce presque toujours la contestation.
Page informative, droit applicable en août 2026. Elle ne remplace pas l’examen de votre situation particulière.