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Loyers impayés : la procédure étape par étape
C’est la peur numéro un des propriétaires, et de loin. Elle est légitime, mais elle est mal calibrée : l’impayé qui ruine un bailleur n’est presque jamais celui d’un locataire de mauvaise foi. C’est celui qu’on a laissé traîner trois mois en se disant que ça allait rentrer.
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Un impayé se règle presque toujours dans les trois premières semaines — ou plus du tout. Ce qui se passe entre le 5 du mois et la première relance formelle décide de la suite.
- Jour 1 à 10Appel, puis relance écrite. La très grande majorité des retards se résolvent ici
- Mise en demeureLettre recommandée avec accusé de réception, avec le décompte exact de la dette
- Commandement de payerPar commissaire de justice — 6 semaines pour les baux conclus depuis le 29 juillet 2023, 2 mois pour les baux antérieurs
- Trêve hivernaleDu 1er novembre au 31 mars : aucune expulsion, mais la procédure continue d’avancer
Les dix premiers jours décident de tout
Un loyer non payé le 5 n’est pas encore un impayé : c’est un incident. Prélèvement rejeté, changement de banque, salaire versé en retard, hospitalisation. Dans l’immense majorité des cas, un appel téléphonique le 6 ou le 7 règle l’affaire dans la journée.
Ce qui transforme un incident en dossier, c’est le silence. Le propriétaire n’ose pas appeler, attend une semaine, puis deux, puis envoie un courrier sec au bout de six semaines — quand la dette fait déjà deux mois et que le locataire, lui, a intégré qu’on peut ne pas payer.
La règle que nous appliquons est mécanique : téléphone à J+3, e-mail récapitulatif dans la foulée avec le montant exact et la date à laquelle nous attendons le virement, lettre recommandée à J+10 si rien n’est arrivé. Le locataire comprend immédiatement qu’il y a quelqu’un en face qui suit, et le garant est prévenu au premier courrier recommandé.
La mise en demeure
La mise en demeure est une lettre recommandée avec accusé de réception qui constate la dette, la chiffre au centime près (loyers, charges, éventuelles pénalités prévues au bail), fixe un délai de règlement, et annonce clairement la suite. Elle n’a pas de forme légale imposée, mais elle a deux fonctions décisives : elle fait courir les intérêts, et elle constitue la première pièce d’un dossier judiciaire.
Si le bail est assorti d’un cautionnement, le garant doit être informé. C’est trop souvent oublié, et c’est une faute : un garant qu’on appelle au bout de six mois découvre une dette qu’il n’a pas vue grossir, et il le conteste — parfois avec succès.
Le commandement de payer
C’est le point de bascule. Le commandement de payer est délivré par un commissaire de justice (l’ancien huissier) et vise la clause résolutoire du bail, celle qui prévoit la résiliation automatique du contrat en cas d’impayé.
Le délai laissé au locataire dépend de la date du bail, et beaucoup de propriétaires se trompent ici :
- Bail conclu, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 29 juillet 2023 : 6 semaines. C’est la loi du 27 juillet 2023.
- Bail antérieur : 2 mois. La Cour de cassation l’a confirmé dans un avis du 13 juin 2024 : le nouveau délai de six semaines ne s’applique pas aux baux en cours.
Un commandement délivré à six semaines sur un bail de 2019 est attaquable, et un locataire bien conseillé fera annuler la procédure. On perd alors plusieurs mois — pour avoir voulu en gagner deux.
Le commandement doit être dénoncé à la caution dans les quinze jours de sa signification au locataire, faute de quoi le garant ne pourra pas être poursuivi sur les sommes concernées.
La CCAPEX
En parallèle, le dossier remonte à la CCAPEX, la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Pour un bailleur personne physique ou une SCI familiale, c’est le commissaire de justice qui effectue lui-même le signalement. Pour un bailleur personne morale, c’est au bailleur de saisir la commission, au moins deux mois avant l’assignation — et à défaut, la demande en justice est irrecevable.
Ce n’est pas une formalité hostile au propriétaire. Un locataire de bonne foi en difficulté peut y débloquer une aide du Fonds de solidarité pour le logement qui apure une partie de la dette. C’est souvent la voie la plus rapide vers un paiement effectif.
L’audience et la décision du juge
Si le commandement reste sans effet, le bailleur assigne devant le juge des contentieux de la protection. L’assignation doit être notifiée au préfet dans le délai légal, et un diagnostic social et financier est transmis au juge avant l’audience.
Le juge dispose d’un pouvoir que beaucoup de propriétaires découvrent à ce moment-là : il peut accorder au locataire des délais de paiement allant jusqu’à trois ans. Deux conditions : que le locataire démontre sa capacité à apurer la dette, et surtout qu’il ait repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Si l’échéancier est respecté jusqu’au bout, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuit.
Autrement dit : un locataire qui recommence à payer trois semaines avant l’audience change complètement l’issue du dossier. C’est une raison de plus pour ne pas attendre que la dette devienne inapurable.
La trêve hivernale
Du 1er novembre au 31 mars inclus, aucune expulsion ne peut être exécutée. C’est une suspension de l’exécution, pas de la procédure : le commandement, l’assignation, l’audience et le jugement se déroulent normalement. Un dossier bien mené pendant l’hiver est prêt à être exécuté le 1er avril.
L’erreur classique consiste à attendre la fin de la trêve pour lancer quoi que ce soit. On perd alors cinq mois pour rien.
Ce que ça change d’être géré
Un propriétaire seul découvre l’impayé, hésite, cherche un modèle de lettre, appelle un commissaire de justice qu’il ne connaît pas, et se retrouve à gérer un contentieux émotionnellement lourd avec quelqu’un qu’il a parfois choisi lui-même. En gestion, la procédure démarre le jour même, sans état d’âme et sans conflit personnel, et vous êtes tenu informé à chaque étape.
Le meilleur traitement de l’impayé reste toutefois en amont : la sélection du dossier locataire. Vérification des pièces, cohérence des revenus, contrôle des employeurs et des bulletins, appel au précédent bailleur. C’est peu spectaculaire, mais c’est là que 90 % du risque se joue. Voir aussi notre page sur la garantie loyers impayés.
Questions fréquentes
À partir de combien de temps parle-t-on d’impayé ?
Juridiquement, dès le lendemain de la date d’exigibilité prévue au bail. En pratique, on engage la procédure formelle quand le retard dépasse une dizaine de jours sans explication ni engagement de paiement de la part du locataire.
Puis-je couper l’eau ou l’électricité, ou changer la serrure ?
Non, jamais. Ce sont des voies de fait, sanctionnées pénalement, et elles retournent immédiatement le dossier contre le propriétaire. L’expulsion ne peut résulter que d’une décision de justice exécutée par un commissaire de justice.
Le garant peut-il être poursuivi directement ?
Oui, si l’acte de cautionnement est valable et qu’il a été régulièrement informé. Dans un cautionnement solidaire, le bailleur peut réclamer au garant dès le premier impayé, sans avoir à poursuivre d’abord le locataire.
Combien de temps dure une procédure complète ?
Cela dépend du tribunal, de la période de l’année et du comportement du locataire. Il faut raisonner en mois plutôt qu’en semaines. C’est précisément pourquoi les dix premiers jours comptent autant : chaque semaine gagnée au début vaut un mois à la fin.
Cette page est informative et décrit le droit applicable en août 2026. Elle ne remplace pas l’analyse d’un professionnel sur votre dossier. Un impayé en cours ? Appelez-nous au 05 49 50 07 84.