Congé pour vente : conditions, préavis et droit de préemption du locataire

Vous êtes propriétaire bailleur et vous voulez vendre un logement occupé ? Le congé pour vente est encadré par la loi : préavis de six mois, mentions obligatoires dans la lettre de congé, et surtout un droit de préemption qui donne au locataire la priorité pour racheter son logement. Voici comment procéder sans risquer la nullité du congé.

Le congé pour vente, qu’est-ce que c’est ?

Le congé pour vente est l’un des trois seuls motifs qui permettent à un propriétaire de mettre fin à un bail de location vide en cours, aux côtés du congé pour reprise et du congé pour motif légitime et sérieux. Il est prévu par l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Concrètement, le bailleur informe le locataire de sa décision de vendre le logement libre de toute occupation, à l’échéance du bail.

Ce dispositif ne s’applique qu’à la location nue : pour un meublé, les règles de préavis et de congé sont différentes (article 25-8 de la même loi). Il ne concerne que la fin d’un bail en cours : un propriétaire ne peut pas donner congé à un locataire en cours de bail, sauf clause résolutoire pour manquement du locataire.

Le préavis : six mois avant l’échéance du bail

Le congé pour vente doit être délivré au moins six mois avant la date d’échéance du bail (trois ans pour un bailleur personne physique, souvent reconduit tacitement). Le bailleur doit donc anticiper : un congé envoyé trop tard n’est pas nul, mais il reporte ses effets au terme suivant du bail.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice (ex-huissier), ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. La date qui compte pour calculer le délai de six mois est la date de réception par le locataire, et non la date d’envoi.

Les mentions obligatoires, à peine de nullité

Un congé pour vente mal rédigé peut être annulé par le juge. La lettre doit impérativement indiquer :

• Le motif du congé (la vente) ;
• Le prix et les conditions de la vente projetée ;
• La notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire (fixée par arrêté du 13 décembre 2017), qui doit être jointe au courrier.

L’omission du prix et des conditions de vente, ou de la notice, expose le congé à la nullité. Autrement dit, le locataire pourrait rester dans les lieux au-delà de l’échéance prévue si le bailleur a bâclé la procédure.

Le droit de préemption du locataire

C’est le point le plus mal connu des propriétaires : le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire, au prix et conditions indiqués dans le congé. Le locataire dispose d’un droit de préemption : il est prioritaire sur tout autre acquéreur pour acheter le logement qu’il occupe.

Cette offre reste valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis de six mois. Si le locataire accepte, il dispose ensuite d’un délai de deux mois (quatre mois s’il a recours à un prêt) à compter de l’envoi de sa réponse pour signer l’acte de vente chez le notaire.

Si le locataire ne répond pas dans les deux mois, ou refuse expressément, le bailleur retrouve sa liberté de vendre à un tiers — mais uniquement aux conditions annoncées ou à des conditions plus favorables pour l’acquéreur. Si le bailleur vend finalement à un prix ou des conditions plus avantageuses pour l’acheteur que celles notifiées au locataire, celui-ci doit à nouveau être prioritaire sur cette nouvelle offre.

Vendre un logement occupé, sans donner congé

Le propriétaire n’est jamais obligé de donner congé pour vendre : il peut vendre son bien occupé, bail en cours, à un investisseur ou à tout acquéreur qui accepte de reprendre le bail existant. C’est souvent la solution la plus rapide, notamment lorsque le locataire est fiable et le loyer correctement positionné : pas de vacance, pas de risque de nullité de congé, et un bien loué qui rassure certains investisseurs sur le rendement réel.

Dans ce cas, le bail se poursuit aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire, qui devient bailleur de plein droit.

Questions fréquentes

Peut-on donner congé pour vente en cours de bail ?

Non. Le congé pour vente ne peut être délivré que pour mettre fin au bail à son échéance, avec un préavis d’au moins six mois avant cette date. Il est sans effet s’il est notifié en cours de bail pour une date antérieure au terme.

Le locataire peut-il contester le congé ?

Oui, devant le tribunal judiciaire, notamment s’il estime le congé frauduleux (vente fictive destinée uniquement à le faire partir) ou si une mention obligatoire manque. En cas de fraude avérée, le bailleur s’expose à des dommages et intérêts.

Existe-t-il des locataires protégés contre le congé pour vente ?

Oui. Un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes bénéficie d’une protection : le bailleur doit lui proposer un logement de remplacement correspondant à ses besoins, sauf si le bailleur lui-même a plus de 65 ans ou des ressources modestes.

Que se passe-t-il si le bien ne se vend pas ?

Si le logement n’est pas vendu dans les conditions annoncées et que le bailleur souhaite continuer à le louer, rien ne l’empêche de proposer un nouveau bail au même locataire ou à un nouveau locataire. Aucune obligation légale de vendre ne découle du congé délivré.

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Cet article est fourni à titre d’information générale et ne remplace pas une consultation juridique personnalisée. Pour toute situation particulière, rapprochez-vous d’un professionnel du droit ou de notre équipe.

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