Congé pour reprise du logement : les conditions pour récupérer son bien

Un propriétaire bailleur peut récupérer son logement loué en donnant un congé pour reprise à l’échéance du bail, mais uniquement pour se loger lui-même ou loger un proche défini par la loi. Ce congé doit respecter un préavis de six mois, préciser le nom du bénéficiaire et le lien qui l’unit au bailleur, et être justifié par une intention réelle et sérieuse. Un congé mal formulé ou fictif expose le propriétaire à des sanctions.

Qui peut bénéficier d’un congé pour reprise ?

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre strictement les bénéficiaires possibles d’une reprise. Le logement ne peut être repris que pour être habité par :

• le bailleur lui-même ;
• son conjoint ;
• son partenaire de PACS, enregistré à la date du congé ;
• son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé ;
• ses ascendants ou descendants, ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin.

Un propriétaire ne peut donc pas donner congé pour reprise au profit d’un cousin, d’un ami ou d’une société tierce. Si le bénéficiaire ne correspond pas à cette liste, le congé est nul, quel que soit le motif invoqué par ailleurs.

Le préavis et le formalisme du congé

Le congé pour reprise obéit à un formalisme précis, sous peine de nullité :

• il doit être délivré au moins six mois avant l’échéance du bail (trois mois pour un bail meublé) ;
• il doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier, ou remis en main propre contre récépissé ou émargement ;
• il doit indiquer le motif de la reprise, le nom et l’adresse du bénéficiaire, ainsi que la nature du lien qui l’unit au bailleur ;
• il doit être accompagné d’une notice d’information sur les obligations du bailleur et les voies de recours du locataire, dont le contenu est fixé par arrêté ministériel.

L’omission de l’une de ces mentions peut suffire à faire annuler le congé si le locataire le conteste devant le juge.

La preuve du caractère réel et sérieux de la reprise

Donner congé pour reprise ne suffit pas : en cas de contestation, c’est au bailleur d’apporter la preuve du caractère réel et sérieux de son intention. Concrètement, cela suppose que le bénéficiaire emménage effectivement dans le logement dans un délai raisonnable après le départ du locataire, et qu’il y reste durablement. Un logement repris puis remis en location peu de temps après, ou resté vacant sans raison, constitue un indice fort de fraude aux yeux des tribunaux.

Que risque un bailleur en cas de congé frauduleux ?

Un congé pour reprise qui se révèle fictif ou de mauvaise foi expose le propriétaire à des dommages et intérêts envers le locataire évincé, en réparation du préjudice subi (frais de déménagement, différence de loyer, trouble de jouissance). Le juge peut également, selon les circonstances, prononcer la nullité du congé, ce qui a pour effet de maintenir ou de rétablir le locataire dans les lieux. C’est pourquoi la reprise pour habiter ne doit jamais être utilisée comme un moyen détourné de libérer un logement pour le relouer plus cher ou pour le vendre : c’est le congé pour vente, encadré par des règles différentes, qu’il faut utiliser dans ce cas.

Dans la pratique, les litiges les plus fréquents portent sur des logements repris puis reloués quelques mois plus tard, sans qu’aucun changement de situation ne le justifie : mutation professionnelle annulée, bénéficiaire qui renonce finalement à s’installer, ou reprise décidée en réalité pour échapper à un encadrement des loyers. Conserver les justificatifs de l’emménagement effectif du bénéficiaire (changement d’adresse, factures d’énergie, attestation d’assurance habitation) permet au bailleur de se prémunir en cas de contestation ultérieure.

Questions fréquentes

Le bailleur doit-il proposer un logement de remplacement au locataire évincé ?

Non, la loi ne l’y oblige pas. Le bailleur doit en revanche respecter le préavis de six mois et motiver correctement le congé, faute de quoi le locataire peut le contester devant le tribunal judiciaire.

Peut-on donner un congé pour reprise en cours de bail ?

Non. Le congé pour reprise ne peut être délivré qu’à l’échéance du bail (à son terme, ou à celui d’une période triennale pour un bail en cours), et non à tout moment de la location.

Un modèle de courrier existe-t-il pour rédiger ce congé ?

Aliénor Gestion met à disposition un modèle de lettre de congé que nous adaptons à chaque situation, en particulier pour bien renseigner l’identité du bénéficiaire et la notice d’information obligatoire.

Que se passe-t-il si le locataire ne quitte pas les lieux malgré le congé ?

Le bailleur doit alors engager une procédure judiciaire pour obtenir l’expulsion, comme pour tout maintien dans les lieux sans droit ni titre à l’issue d’un congé régulier. Un accompagnement juridique est vivement recommandé à ce stade.

Le bénéficiaire doit-il justifier ses revenus ou sa situation ?

La loi n’impose pas de condition de ressources au bénéficiaire de la reprise. En revanche, en cas de litige, le bailleur devra pouvoir démontrer la réalité du lien familial ou conjugal invoqué et l’intention sincère d’occuper le logement.

Pour aller plus loin sur les droits et obligations de chacun, consultez aussi notre article sur les obligations légales du propriétaire bailleur.

Nos villes d’intervention

• Gestion locative à Poitiers
• Gestion locative à Tours
• Gestion locative à Angers
• Gestion locative à Niort
• Gestion locative à Angoulême
• Gestion locative à Saumur
• Gestion locative à Châtellerault