Garant, caution et Visale : ce que le bailleur peut exiger

Peut-on exiger un garant en plus d’une garantie loyers impayés ? En principe non : si vous souscrivez une assurance ou une autre garantie couvrant les loyers impayés, la loi interdit d’exiger en plus une caution du locataire, sauf s’il est étudiant ou apprenti. Visale, la garantie gratuite d’Action Logement, est une alternative à la caution, avec des conditions de public, de plafond de loyer et de durée à connaître avant d’accepter un dossier.

Choisir un locataire, c’est aussi choisir comment se protéger contre l’impayé. Caution personnelle, GLI, Visale : les trois options existent, mais elles ne se cumulent pas librement. Voici ce que le propriétaire bailleur peut demander, ce qu’il doit s’interdire d’exiger et comment s’y retrouver.

Le garant (caution) : un engagement strict et encadré

Le garant, ou caution, s’engage à payer le loyer et les charges si le locataire ne le fait pas. C’est un acte juridique sérieux, encadré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 22-1) : l’engagement doit être formalisé par écrit, avec des mentions obligatoires. Un acte incomplet ou mal rédigé peut être annulé, et le bailleur perd alors sa garantie.

Deux points pratiques à retenir :

• l’acte de cautionnement doit être remis en bonne et due forme, et le garant doit pouvoir mesurer l’étendue de son engagement (montant, durée, loyer concerné) ;
• le dossier du garant se contrôle comme celui du locataire : solvabilité, stabilité des revenus, justificatifs d’identité et de domicile.

En cas de doute sur la rédaction de l’acte, faites-le relire par un professionnel : un modèle trouvé sur internet ne suffit pas toujours.

Caution et assurance loyers impayés : on ne cumule pas

C’est la règle que beaucoup de bailleurs découvrent trop tard. Selon l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui a souscrit une assurance ou une garantie couvrant les obligations locatives du locataire ne peut pas, en plus, exiger de caution. Sanction : le cautionnement est nul. L’exception concerne les logements loués à un étudiant ou à un apprenti.

Concrètement, si vous protégez votre bien avec une GLI, comptez sur celle-ci ou sur la caution, pas sur les deux. Notre page sur la garantie loyers impayés (GLI) détaille ce qu’elle couvre et ses limites. Le dépôt de garantie, lui, reste cumulable : il suit des règles distinctes, présentées dans notre guide sur le dépôt de garantie.

Visale : la garantie gratuite d’Action Logement

Visale est une garantie proposée gratuitement par Action Logement. Elle couvre les loyers et charges impayés du locataire, sans frais pour le locataire ni pour le bailleur. D’après service-public.gouv.fr, les règles ont évolué au 6 janvier 2026. Elles concernent notamment :

• les locataires de moins de 30 ans ;
• les salariés de plus de 31 ans gagnant au plus 1 710 € net par mois, ainsi que les salariés en mutation ou en début de contrat ;
• les locataires en bail mobilité, les travailleurs saisonniers, et la cohabitation intergénérationnelle.

Les plafonds de loyer

La garantie ne vaut que si le loyer, charges comprises, reste sous un plafond : 1 940 € en Île-de-France, 1 575 € dans les communes de plus de 100 000 habitants et 1 365 € ailleurs. Pour les étudiants, les plafonds sont de 1 000 €, 840 € et 680 € selon les mêmes zones.

Une couverture limitée dans le temps

Point à ne pas manquer : la couverture est limitée aux trois premières années d’occupation du logement. Au-delà, le bailleur n’est plus garanti par Visale. Pour un bail qui dure, il faut donc prévoir un autre dispositif ou accepter le risque. Ces conditions pouvant évoluer, vérifiez toujours les règles en vigueur sur le site officiel avant de signer.

Quels documents peut-on demander au locataire et au garant ?

La liste des pièces justificatives que le bailleur peut exiger est fixée par décret (n° 2015-1437 du 5 novembre 2015). Elle est limitative : on ne peut pas demander n’importe quoi. Sont par exemple exigibles une pièce d’identité, un justificatif de domicile, des justificatifs d’activité et de ressources (bulletins de salaire, avis d’imposition). À l’inverse, certaines pièces sont interdites, comme la carte Vitale ou les relevés de compte bancaire. Exiger un document hors liste expose le bailleur à une sanction.

Quelle protection choisir pour votre bien ?

• Caution seule : gratuite, mais dépend de la solidité du garant et du respect du formalisme.
• Visale : gratuite, simple, mais réservée à certains profils, plafonnée et limitée à trois ans.
• GLI : payante, elle couvre davantage de profils, mais exclut la caution (sauf étudiant ou apprenti). Chez Aliénor Gestion, la GLI est à 2,9 % du loyer.

Il n’y a pas de bonne réponse universelle : tout dépend du profil du locataire, du loyer et de votre appétence au risque. L’essentiel est de choisir avant la signature, pas après le premier impayé.

Questions fréquentes

Un bailleur peut-il refuser Visale ?

Oui, Visale est une garantie que le locataire propose ; le bailleur n’a pas d’obligation de l’accepter. Mais refuser un dossier pour un motif discriminatoire reste interdit.

Peut-on cumuler Visale et une caution ?

Non, en principe. L’article 22-1 vise toute garantie couvrant les obligations locatives, et les professionnels du droit y rattachent Visale. L’exception ne concerne que les étudiants et les apprentis. Dans le doute, demandez conseil avant de signer.

Visale couvre-t-elle aussi les dégradations ?

Les conditions de couverture (impayés, éventuelles dégradations, plafonds) sont précisées par Action Logement. Consultez la fiche officielle de la garantie, car ces points peuvent évoluer.

Le garant doit-il être solvable ?

Oui, c’est tout l’intérêt de la caution. Vérifiez ses revenus et sa stabilité professionnelle, comme pour le locataire.

Ce que fait Aliénor Gestion pour vous

Nous sélectionnons les dossiers, contrôlons les pièces autorisées et vous aidons à choisir la bonne protection contre les impayés. Nos honoraires de gestion sont de 4,9 % HT (5,88 % TTC) du quittancement, tout compris, sans frais cachés ni engagement. Consultez nos honoraires, découvrez la gestion locative Aliénor Gestion ou demandez votre estimation de loyer gratuite.

Cet article est une information générale et ne remplace pas un conseil juridique personnalisé. Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 22-1), décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, service-public.gouv.fr (actualité du 21 janvier 2026 sur Visale).

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