Agence 100 % gestion locative
Questions fréquentes sur la gestion locative
Tarifs, mandat, sélection du locataire, impayés, travaux, fiscalité, DPE, colocation : 36 réponses claires aux questions des propriétaires bailleurs.
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- 4,9 % HTdu loyer charges comprises (5,88 % TTC)
- Sans engagementrésiliable à tout moment
- Tout comprisaucun frais caché
En bref — Vous trouverez ici les réponses aux questions que les propriétaires bailleurs nous posent le plus souvent : tarifs (4,9 % HT (5,88 % TTC) du loyer charges comprises, tout compris), engagement (aucun), sélection des locataires, impayés, travaux, fiscalité, types de baux et zones d’intervention. Une question qui n’y figure pas ? Appelez-nous au 05 49 50 07 84 ou écrivez à contact@alienorgestion.com.
Questions fréquentes
Combien coûte la gestion locative chez Aliénor Gestion ?
4,9 % HT du loyer charges comprises, tout compris. Ce taux couvre l’encaissement, le quittancement, la révision annuelle, la régularisation des charges, le suivi des travaux, la relance des impayés et l’assistance juridique. Les agences traditionnelles pratiquent généralement entre 6 et 7 % HT, souvent augmentés de frais à l’acte.
Les 4,9 % s’appliquent-ils au loyer hors charges ou charges comprises ?
Sur le loyer charges comprises encaissé. C’est le montant total effectivement perçu du locataire, loyer et provisions pour charges confondus, qui sert d’assiette.
Facturez-vous des honoraires si le logement est vacant ?
Non. Nos honoraires portent sur le loyer réellement encaissé : un mois sans loyer est un mois sans honoraires.
Y a-t-il des frais de dossier à l’ouverture du mandat ?
Non. Aucun frais d’ouverture, aucun frais de mise en place, aucun abonnement.
Combien coûte la mise en location ?
Avec mandat de gestion : 50 % TTC d’un mois de loyer hors charges pour le propriétaire, et autant pour le locataire (40 % visite, dossier et bail, 10 % états des lieux). Sans mandat de gestion : 11 €/m² TTC de part et d’autre (8 €/m² + 3 €/m²). Ces montants respectent les plafonds de la loi ALUR et vous sont communiqués en euros avant toute commercialisation.
Les honoraires sont-ils déductibles des impôts ?
Oui, au régime réel, les honoraires de gestion et les frais de mise en location supportés par le propriétaire sont déductibles des revenus fonciers. Nous fournissons un récapitulatif annuel.
Vos tarifs sont-ils HT ou TTC ?
Hors taxes. 4,9 % HT correspond à 5,88 % TTC (TVA 20 %). Attention aux comparaisons : certaines agences affichent du TTC, d’autres du HT.
Facturez-vous la relance d’un impayé ou une régularisation de charges ?
Non, c’est inclus. Seuls les frais engagés par un tiers (huissier, avocat) restent à votre charge, et toujours après votre accord préalable.
Faut-il s’engager sur une durée minimale ?
Non. Nos mandats de gestion locative sont sans engagement de durée et résiliables à tout moment dans le respect du préavis légal, sans pénalité.
Comment résilier le mandat de gestion ?
Par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant le préavis prévu au mandat. Nous vous transmettons l’intégralité du dossier : bail, états des lieux, dépôt de garantie, historique des loyers et coordonnées du locataire.
Que devient le bail si je change de gestionnaire ?
Rien. Le bail lie le locataire au propriétaire, pas à l’agence. Un changement de gestionnaire n’a aucun effet sur le contrat de location en cours, il suffit d’en informer le locataire.
Puis-je vous confier plusieurs biens ?
Oui, et c’est fréquent. Chaque lot fait l’objet d’un mandat, avec un relevé de gestion consolidé si vous le souhaitez.
Gérez-vous un bien déjà loué ?
Oui. Nous reprenons la gestion d’un bien occupé : nous récupérons le bail, les états des lieux et le dépôt de garantie, informons le locataire du changement d’interlocuteur et prenons la suite.
Puis-je choisir mon locataire ?
Oui. Nous vérifions les dossiers, nous vous transmettons les candidatures solides avec notre avis motivé, et la décision finale vous appartient.
Comment vérifiez-vous les dossiers ?
Contrôle des pièces d’identité, des trois derniers bulletins de salaire, du contrat de travail, de l’avis d’imposition et des quittances de loyer. Nous vérifions l’authenticité des documents et la cohérence d’ensemble du dossier, ainsi que la solvabilité des garants.
Quel niveau de revenus exigez-vous ?
L’usage est de retenir un revenu net d’environ trois fois le loyer charges comprises. Ce n’est pas une règle légale : un dossier légèrement en dessous mais garanti par Visale ou une caution solide peut être meilleur qu’un dossier confortable sans garantie.
Peut-on refuser un candidat ?
Oui, sur des critères objectifs de solvabilité et de complétude du dossier. En revanche, la loi interdit toute discrimination fondée sur l’origine, le sexe, la situation de famille, l’état de santé, la religion ou l’orientation sexuelle. Nous refusons de participer à une sélection sur de tels critères.
Que faire si le locataire ne paie plus ?
Nous relançons dès le premier jour de retard, envoyons une mise en demeure, activons l’assurance loyers impayés si elle a été souscrite ou sollicitons le garant, puis engageons avec vous la procédure. Ce suivi est inclus dans nos honoraires.
Faut-il souscrire une assurance loyers impayés ?
Ce n’est pas obligatoire. La GLI coûte généralement entre 2 et 4 % du loyer, mais elle est incompatible avec une caution personne physique. La garantie Visale, gratuite, couvre de nombreux profils (moins de 31 ans, salariés en mobilité, etc.) et constitue souvent la meilleure option.
Quand est-ce que je reçois mon loyer ?
Nous reversons le loyer par virement après encaissement, accompagné du relevé de gestion du mois.
Qui s’occupe des travaux ?
Nous. Nous recevons la demande du locataire, qualifions l’urgence, commandons le devis, vous le soumettons et suivons l’intervention. Un seuil de dépense libre est généralement fixé au mandat pour les petites urgences.
Qui paie quoi entre propriétaire et locataire ?
Le décret n° 87-712 fixe la liste des réparations locatives à la charge du locataire (entretien courant, petites réparations). Le gros œuvre, la vétusté et la mise aux normes restent à la charge du propriétaire. Nous appliquons cette répartition et vous l’expliquons ligne par ligne en cas de litige.
Comment se passe la révision du loyer ?
Une fois par an, à la date prévue au bail, dans la limite de la variation de l’IRL publié par l’INSEE, et à condition que le bail contienne une clause de révision. Nous la déclenchons automatiquement.
Et la régularisation des charges ?
Une fois par an, nous comparons les provisions encaissées aux dépenses réelles récupérables et procédons au remboursement ou au complément, justificatifs à l’appui.
Recevrai-je des documents pour ma déclaration d’impôts ?
Oui, un récapitulatif annuel détaillant loyers encaissés, charges, honoraires et travaux, directement exploitable pour votre déclaration de revenus fonciers.
Gérez-vous les locations meublées ?
Oui, y compris les baux meublés classiques d’un an, les baux étudiants de neuf mois et les baux mobilité de un à dix mois.
Gérez-vous les colocations ?
Oui, en bail unique avec clause de solidarité ou en baux individuels par chambre. Le taux de gestion reste le même quel que soit le nombre de baux.
Gérez-vous les locaux commerciaux ?
Oui : locaux commerciaux, bureaux et entrepôts. Le bail commercial obéit à des règles différentes du bail d’habitation (durée 3-6-9, indexation ILC ou ILAT, répartition des charges) ; la prestation est établie sur devis.
Gérez-vous les locations saisonnières type Airbnb ?
Non. Notre métier est la location de résidence principale, en nu ou en meublé, sur bail longue durée.
Prenez-vous les petites surfaces ?
Oui. Studios et T1 représentent une part importante de notre portefeuille, notamment à Poitiers, Tours et Angers où la demande étudiante est forte.
Dans quelles villes intervenez-vous ?
Poitiers, Tours, Angers, Niort, Angoulême, Saumur et Châtellerault, ainsi que les communes de leurs agglomérations. Sur demande, nous intervenons également à La Rochelle, Thouars, Loudun et Buxerolles.
Faut-il que je sois présent pour les visites ou l’état des lieux ?
Non. C’est même l’un des intérêts principaux de la délégation : nous nous déplaçons à votre place, y compris si vous habitez à l’autre bout de la France ou à l’étranger.
Combien de temps faut-il pour louer un bien ?
De quelques jours à quelques semaines pour un bien correctement estimé. Un loyer surévalué de 5 à 10 % peut au contraire laisser un logement vacant plusieurs mois : c’est la première cause de perte de rendement.
Comment estimez-vous le loyer ?
Sur la base des locations réellement conclues dans le secteur, et non des annonces affichées — l’écart entre les deux atteint couramment 5 à 10 %. Nous tenons compte de la surface, de l’étage, du DPE, du stationnement et de la saison.
Le DPE a-t-il un impact sur la location ?
Oui, et il est devenu déterminant. Les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Nous vous alertons en amont si votre bien est concerné et vous aidons à prioriser les travaux.
Comment vous contacter ?
Par téléphone au 05 49 50 07 84, par e-mail à contact@alienorgestion.com, ou via le formulaire de notre page contact. Nous répondons sous 24 h ouvrées.
Une question sur votre situation précise ?
Chaque bien et chaque propriétaire sont différents. Si votre cas ne rentre dans aucune des réponses ci-dessus, écrivez-nous : nous répondons aussi quand la réponse est « ce n’est pas notre métier » ou « vous n’avez pas besoin de nous ».
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