Agence 100 % gestion locative
Gérer seul ou confier à une agence : le calcul honnête
Le vrai coût de l'autogestion : temps, vacance locative, erreurs de procédure. Le calcul honnête, y compris quand gérer seul reste le bon choix.
Estimation gratuiteAppeler le 05 49 50 07 84
- 4,9 % HTdu loyer charges comprises
- Sans engagementrésiliable à tout moment
- Tout comprisaucun frais caché
Notre concurrent principal n’est pas une autre agence : c’est l’autogestion. Autant en parler franchement — dans certains cas, gérer seul est le bon choix.
- Notre tarif4,9 % HT du loyer charges comprises, tout compris, sans engagement
- FiscalitéLes honoraires de gestion sont déductibles des revenus fonciers au régime réel
- Le vrai coût de l’autogestionLe temps, la vacance locative et les erreurs de procédure — pas les honoraires économisés
- Cas où gérer seul se défendUn bien proche de chez vous, un locataire installé, du temps disponible
Ce que coûte vraiment une gestion à 4,9 %
Prenons un T2 loué 600 € charges comprises. Les honoraires de gestion représentent 29,40 € HT par mois, soit 352,80 € HT sur l’année. Au régime réel, ces honoraires sont déductibles des revenus fonciers : pour un bailleur à la tranche marginale de 30 % plus prélèvements sociaux, le coût net après impôt est sensiblement inférieur au montant facturé.
C’est l’ordre de grandeur qu’il faut avoir en tête avant de comparer : on ne compare pas 353 € à zéro, on compare 353 € bruts à ce que coûte l’alternative.
Les trois postes que l’autogestion sous-estime
1. La vacance locative
C’est le poste le plus lourd, et de très loin. Sur notre T2 à 600 €, un seul mois de vacance coûte 600 € — soit près de deux ans d’honoraires de gestion. Deux mois, et vous avez financé quatre ans de gestion.
Or la vacance ne dépend pas de la chance : elle dépend de la vitesse de diffusion à réception du congé, de la disponibilité pour faire visiter en soirée et le samedi, du réalisme du loyer demandé, et de la rapidité à trancher un dossier. Un propriétaire qui travaille et habite à 80 km met en moyenne beaucoup plus longtemps qu’une agence qui fait des visites groupées.
2. Le temps
Personne ne le compte, et c’est pour ça qu’il paraît gratuit. Une année de gestion « calme », c’est la rédaction du bail et des annexes, l’état des lieux, les quittances mensuelles, la révision de loyer sur l’IRL, la régularisation des charges, la déclaration fiscale, deux ou trois interventions techniques à coordonner, et les appels du locataire. Une année « agitée » ajoute un départ, une relocation, un dégât des eaux ou un impayé.
La vraie question n’est pas combien d’heures cela représente, mais quand ces heures tombent : un chauffe-eau lâche un vendredi soir, un locataire donne congé pendant vos vacances, une visite se cale à 18 h 30 un mardi.
3. Les erreurs de procédure
C’est le poste invisible, et le plus coûteux quand il se réalise. Un congé sans la notice d’information obligatoire est nul. Un commandement de payer délivré à six semaines sur un bail antérieur au 29 juillet 2023 est attaquable. Une régularisation de charges non faite depuis quatre ans est prescrite pour partie. Un état des lieux d’entrée imprécis interdit toute retenue à la sortie. Une augmentation de loyer sur un logement classé F est illégale.
Chacune de ces erreurs coûte, à elle seule, plusieurs années d’honoraires.
Les cas où gérer seul est le bon choix
Nous le disons à des propriétaires chaque mois, et ce n’est pas de la coquetterie commerciale. L’autogestion se défend quand :
- le bien est proche de chez vous et que vous pouvez y passer dans la journée ;
- le locataire est installé depuis des années et paie sans incident ;
- vous avez du temps disponible et cela ne vous pèse pas ;
- vous êtes à l’aise avec la réglementation et vous la suivez ;
- le loyer est faible — sur un parking ou un studio à 300 €, l’équation change.
Si vous cochez ces cases, gardez votre argent.
Et les cas où ça devient déraisonnable
- Le bien est à plus d’une heure de chez vous.
- Vous avez plusieurs lots et vous commencez à confondre les échéances.
- Le logement est en colocation ou en meublé, avec une rotation élevée.
- Vous avez eu un impayé, un contentieux, ou un locataire difficile — et vous n’avez pas envie de revivre ça.
- Le bien vous vient d’une succession et vous n’avez jamais géré de location.
- Vous vivez à l’étranger, ou vous vous apprêtez à déménager loin.
Ce qui est inclus dans nos 4,9 %
Tout ce qui relève de la gestion courante : quittances et appels de loyer, encaissement et reversement, révision annuelle du loyer, régularisation des charges, relances et suivi des impayés, coordination des interventions techniques, relation avec le locataire, compte rendu de gestion et récapitulatif annuel pour votre déclaration. Sans frais de dossier, sans frais cachés, et sans engagement de durée : le mandat est résiliable.
La mise en location est facturée à part, 50 % TTC d’un mois de loyer hors charges, état des lieux inclus. Le détail figure sur notre page honoraires.
Questions fréquentes
Puis-je essayer sans m’engager ?
Oui. Il n’y a pas de durée d’engagement : si la gestion ne vous convient pas, vous reprenez la main. Nous n’avons pas besoin de vous retenir par un contrat.
Puis-je vous confier seulement la mise en location ?
Oui, c’est une prestation autonome : recherche du locataire, constitution et vérification du dossier, rédaction du bail, état des lieux d’entrée. Vous reprenez ensuite la gestion vous-même.
Les honoraires sont-ils vraiment déductibles ?
Oui, au régime réel, en tant que frais de gestion. Sous le micro-foncier, l’abattement forfaitaire de 30 % est réputé couvrir l’ensemble des charges : aucune déduction séparée n’est possible.
Pourquoi 4,9 % quand la concurrence est entre 6 et 8 % ?
Parce que nous ne faisons que ça. Pas de transaction, pas de syndic, pas de vitrine à financer sur trois métiers, pas de réseau à rémunérer. Une structure resserrée sur une seule activité coûte moins cher à faire tourner.