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Charges locatives : ce qui est récupérable et comment régulariser
Liste du décret de 1987, provisions ou forfait, régularisation annuelle obligatoire, prescription de trois ans, étalement sur douze mois.
Estimation gratuiteAppeler le 05 49 50 07 84
- 4,9 % HTdu loyer charges comprises
- Sans engagementrésiliable à tout moment
- Tout comprisaucun frais caché
Les charges récupérables sont fixées par une liste limitative. Tout ce qui n’y figure pas reste à la charge du propriétaire, quoi qu’en dise le bail.
- Liste applicableDécret n° 87-713 du 26 août 1987 — limitative
- Location nueProvisions mensuelles + régularisation annuelle obligatoire
- MeubléProvisions avec régularisation, ou forfait
- Prescription3 ans pour réclamer un rappel — dans les deux sens
Une liste limitative, pas une liste indicative
Le décret du 26 août 1987 énumère les charges que le bailleur peut récupérer sur le locataire. Il est limitatif : une dépense qui n’y figure pas n’est pas récupérable, même si le bail prévoit le contraire — la clause est simplement réputée non écrite.
Les principales catégories : ascenseur (entretien courant et électricité), chauffage et eau chaude collectifs, eau froide et chaude, entretien et éclairage des parties communes, espaces extérieurs, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, redevance d’assainissement, et une quote-part de la rémunération du personnel d’immeuble selon les tâches réellement effectuées.
Ce qui n’est jamais récupérable : les gros travaux, le remplacement d’équipements, les honoraires de syndic, les primes d’assurance de l’immeuble, la taxe foncière (à l’exception de la TEOM), les frais de procédure de la copropriété.
Provisions ou forfait
En location nue, les charges se règlent par provisions mensuelles, avec une régularisation annuelle obligatoire. Le forfait est interdit.
En location meublée, le bailleur a le choix : provisions avec régularisation, ou forfait dont le montant est fixé au bail. Le forfait ne peut pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges réelles, et il n’est pas régularisable — ce qui joue dans les deux sens.
Le forfait simplifie considérablement la gestion d’un meublé, mais il fait porter au propriétaire le risque d’une hausse de charges en cours de bail. Sur un logement chauffé collectivement, nous conseillons plutôt les provisions.
La régularisation annuelle
Elle est obligatoire au moins une fois par an. Le trop-perçu est remboursé au locataire, l’insuffisance lui est facturée.
Un mois au moins avant la régularisation, le bailleur doit communiquer :
- le décompte par nature de charges ;
- le mode de répartition entre les locataires ;
- en immeuble collectif, une note sur le mode de calcul du chauffage et de l’eau chaude.
Les justificatifs doivent être tenus à la disposition du locataire pendant six mois à compter de l’envoi du décompte. Il peut les consulter sur place et en obtenir copie à ses frais.
Les deux règles qui protègent le locataire
La prescription de trois ans. Introduite par la loi ALUR, elle interdit de réclamer un rappel de charges au-delà de trois ans à compter de leur exigibilité. Elle joue aussi pour le locataire qui réclamerait un trop-perçu. Un propriétaire qui n’a pas régularisé depuis cinq ans perd donc définitivement les deux premières années.
L’étalement sur douze mois. Si la régularisation intervient plus d’un an après l’exercice concerné, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur douze mois. C’est fréquent en copropriété, où l’arrêté des comptes prend du temps.
Là où ça dérape, en pratique
Les régularisations sont le poste où l’autogestion coûte le plus cher, pour trois raisons.
D’abord, l’oubli : régulariser tous les deux ou trois ans expose à la prescription et à un rappel massif que le locataire contestera. Ensuite, la répartition : recopier telle quelle la ligne « charges » de l’appel de fonds du syndic revient à faire payer au locataire des dépenses non récupérables. Enfin, la provision mal calibrée : une provision trop basse produit une régularisation douloureuse, une provision trop haute immobilise la trésorerie du locataire et se retourne contre le bailleur.
Nous ajustons les provisions chaque année sur les charges réelles constatées, et nous régularisons dans les semaines qui suivent l’arrêté des comptes de la copropriété.
Questions fréquentes
La taxe foncière est-elle récupérable ?
Non, sauf la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui y figure et qui est récupérable.
Peut-on récupérer les frais d’entretien de la chaudière ?
Oui, l’entretien courant et les menues réparations le sont. Le remplacement de la chaudière, non.
Le locataire refuse de payer sa régularisation. Que faire ?
Il faut d’abord vérifier que le décompte est complet et les justificatifs disponibles : dans beaucoup de cas, la contestation tombe une fois les pièces produites. Si le désaccord persiste, la commission départementale de conciliation est gratuite et compétente.
Que se passe-t-il si le locataire est parti ?
Vous pouvez conserver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté des comptes, puis solder dans le mois qui suit l’approbation définitive. Voir notre page dépôt de garantie.
Page informative, droit applicable en août 2026.