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La garantie loyers impayés (GLI)ce qu’elle couvre vraiment
Presque tous les propriétaires nous posent la question de la garantie loyers impayés, et presque tous se la posent mal. La bonne question n’est pas « combien ça coûte », c’est « dans quels cas exactement l’assureur va-t-il payer ».
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La GLI n’est pas un filet magique : c’est un contrat d’assurance avec des conditions d’entrée strictes. Si le dossier du locataire ne coche pas les cases au moment de la signature du bail, elle ne jouera pas — même si vous payez la prime.
- Ce qu’elle couvreLoyers et charges impayés, souvent les dégradations et la protection juridique
- Cumul avec un garantInterdit pour un bailleur personne physique, sauf locataire étudiant ou apprenti
- FiscalitéPrime déductible des revenus fonciers au régime réel
- Point critiqueL’éligibilité s’apprécie au moment de la mise en location, pas après
Ce que couvre une GLI
Le socle commun à tous les contrats, c’est le loyer et les charges impayés, en général jusqu’à un plafond exprimé en montant total ou en nombre de mensualités, parfois sans limite selon les contrats. S’y ajoutent le plus souvent :
- les détériorations immobilières constatées à la sortie du locataire, au-delà du dépôt de garantie, dans la limite d’un plafond par sinistre ;
- la protection juridique, qui prend en charge les frais de commissaire de justice, d’avocat et de procédure — souvent le poste le plus utile en pratique ;
- parfois les frais de contentieux et d’expulsion, et la vacance locative consécutive à l’expulsion.
Les plafonds, les franchises et les délais de carence varient fortement d’un contrat à l’autre. Deux GLI affichées au même taux peuvent couvrir du simple au double.
Le vrai sujet : l’éligibilité du locataire
Une GLI ne s’applique pas à un logement : elle s’applique à un locataire donné, dont le dossier a été validé selon les critères de l’assureur au moment de l’entrée dans les lieux. Ces critères ne sont fixés par aucune loi — ils relèvent des conditions générales de chaque contrat — mais ils tournent tous autour des mêmes exigences : un taux d’effort plafonné, des revenus représentant un multiple du loyer charges comprises, une situation professionnelle stable, une ancienneté minimale.
Conséquence directe, et c’est là que se jouent la plupart des mauvaises surprises : si le dossier ne respectait pas les critères le jour de la signature, l’assureur refusera l’indemnisation, même si vous avez payé la prime pendant trois ans. Constituer le dossier locataire dans les règles n’est donc pas une formalité administrative, c’est la condition de validité de la garantie.
C’est aussi la raison pour laquelle nous refusons parfois un candidat qui vous plaît : ce n’est pas de la rigidité, c’est ce qui rend la couverture opposable le jour où elle sert.
GLI et garant : le cumul est encadré
L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 est clair : un bailleur personne physique qui a souscrit une assurance contre les impayés ne peut pas, en plus, exiger un cautionnement. Une caution demandée en violation de cette règle est nulle.
Les exceptions :
- le cumul reste possible si le locataire est étudiant ou apprenti ;
- un bailleur personne morale peut cumuler, sauf si le locataire est un étudiant boursier de l’enseignement supérieur ;
- une SCI familiale est traitée comme une personne physique : interdiction, sauf étudiant ou apprenti.
Il faut donc choisir. En pratique, la plupart des assureurs refusent de toute façon le cumul, et la présence d’un garant peut faire perdre le bénéfice de la garantie.
Combien ça coûte, et est-ce déductible
Les tarifs du marché se situent le plus souvent entre 2 et 3,5 % du loyer charges comprises, selon l’étendue des garanties et les plafonds. Un écart de 0,5 point recouvre généralement une vraie différence de couverture : lisez les plafonds avant de comparer les taux.
La prime est déductible des revenus fonciers au régime réel, au titre des primes d’assurance (article 31 du code général des impôts). Le crédit d’impôt qui existait autrefois sur ce type de contrat a été supprimé au 1er janvier 2017 : la déduction est aujourd’hui la seule voie, sans arbitrage à faire. Sous le micro-foncier, l’abattement de 30 % est réputé couvrir toutes les charges : aucune déduction séparée n’est possible.
Faut-il en prendre une ?
Notre réponse honnête est : cela dépend de votre capacité à absorber un accident. Un propriétaire dont le crédit est adossé au loyer, ou qui possède un seul bien, a intérêt à s’assurer. Un propriétaire de plusieurs lots, dont la trésorerie encaisse un impayé sans difficulté, peut préférer garder la prime — statistiquement, sur un parc diversifié et des dossiers bien sélectionnés, l’auto-assurance est souvent gagnante.
Ce qui n’est pas négociable, en revanche, c’est la qualité de la sélection du dossier. Une GLI ne rattrape pas un mauvais dossier : elle refuse de le couvrir. Voir aussi notre page loyers impayés : la procédure étape par étape.
Questions fréquentes
La GLI couvre-t-elle un locataire déjà en place ?
Généralement oui, sous conditions : ancienneté d’occupation minimale, absence de tout incident de paiement sur une période donnée, et dossier conforme aux critères de l’assureur. Un locataire déjà en retard ne peut jamais être assuré.
Y a-t-il un délai de carence ?
La plupart des contrats prévoient une carence, notamment pour les locataires déjà en place. C’est l’un des premiers points à vérifier dans les conditions générales.
Que se passe-t-il si le locataire quitte le logement en cours d’impayé ?
Les contrats couvrent en principe la dette constituée, et souvent les dégradations constatées à la sortie au-delà du dépôt de garantie. Les modalités varient : c’est un point à confronter contrat par contrat.
Aliénor Gestion propose-t-elle une GLI ?
Nous vous accompagnons dans le choix et la mise en place d’une garantie adaptée à votre bien et à votre situation, et nous constituons le dossier locataire de façon à ce qu’il soit assurable. Parlons-en avant la mise en location, pas après.
Page informative, à jour en août 2026. Les garanties, plafonds et conditions dépendent de chaque contrat d’assurance : seules les conditions générales et particulières de votre contrat font foi.